L’IASB a publié un amendement précisant les modalités d’évaluation d’une dette de location constituée de loyers variables dans le cadre d’un contrat de lease-back.

Par Lionel Escaffre, professeur à l’Université d’Angers, commissaire aux comptes associé, Groupe Y Paris

L’IASB a publié le texte « Obligation locative consécutive à une opération de cession bail », modifiant la norme 1FRS 16 relative aux contrats de location, le 22 septembre 2022. Il s’agit d’un amendement à la norme dont l’application est constitutive d’un changement de méthode en application de la norme IAS 8, une première adoption qui doit donc être réalisée de manière rétrospective à compter des exercices ouverts au ter janvier 2024. Dans la perspective de la prochaine clôture comptable du 31 décembre 2022, le normalisateur international a précisé qu’une application anticipée de ce texte est autorisée.

Cet amendement propose une méthode d’évaluation des engagements locatifs suite à un contrat de cession-bail dont la substance entre dans le champ d’application de la norme IFRS 15 relative à la comptabilisation des produits suite à une vente. En effet, une opération de cession-bail est composée d’une cession d’un actif pour le reprendre en location. Le paiement des loyers et le prix de vente sont calculés en cohérence car les deux opérations forment une même transaction vente/location. Pour autant, le traitement comptable de cette opération dépend des conditions de vente au sens de l’application de la norme IFRS 15. La norme IFRS 15 précise notamment que le produit est reconnu lorsque le transfert du bien au client est définitif (du point de vue du client) pour un prix qui correspond au paiement que le cédant s’attend à percevoir en contrepartie de la délivrance du bien.

En conséquence, si une transaction de cession-bail est composée d’une vente au sens d’IFRS 15, le cédant-preneur ne doit comptabiliser que le produit ou la perte net réalisé sur la cession. Si la juste valeur de la contrepartie de la vente de l’actif ne correspond pas à la juste valeur de ce même actif, ou si les loyers facturés ne sont pas aux conditions normales du marché, deux hypothèses sont à envisager, un versement de loyers anticipé ou un financement complémentaire octroyé par le bailleur (acquéreur du bien) auprès du preneur (vendeur du bien).

Si toutefois, la vente peut ne pas répondre aux conditions de la norme IFRS 15, le preneur conserve à son actif le bien et enregistre l’opération comme un financement au passif en application de la norme IFRS 9 relative aux instruments financiers. Le bailleur comptabilise une créance financière égale au produit de la vente, toujours conformément à IFRS 9.

Un problème est posé lorsqu’au sein de l’opération, la vente est réalisée selon IFRS 15, le preneur et vendeur doivent évaluer la dette de location consécutive au contrat de « lease-back » et les loyers constituant cette dette sont variables sans lien avec un indice de marché observable. En fait les loyers sont variabilités sur la base de la performance de l’actif mis à disposition. Dans ce cas a été étudiée l’idée selon laquelle le droit d’utilisation, contrepartie de la dette, avait une valeur nulle car selon IFRS 16, les loyers variables dont le calcul n’est pas fondé sur un indice ou un taux ne doivent pas contribuer à la détermination de la valeur de la dette. Cette hypothèse conduit alors à considérer qu’il existe un profit de cession à comptabiliser à hauteur de la plus-value retenue sur l’opération ; plus-value représentative de la différence entre le produit de la vente et la valeur nette comptable du bien considéré. 

Dans le cas précis de loyers variables non indicés, la norme lFRS 16 a été ainsi modifiée sur la base du § 102A en précisant que le traitement des opérations de cession-bail doit être appliqué selon des principes indifférenciés. Le droit d’utilisation à l’actif doit être comptabilisé sur la base de la détermination d’une quote-part de la valeur comptable de l’actif cédé. L’estimation de cette quote-part est susceptible d’être déterminée sur la base d’une « valeur relative » déterminée par le rapport entre l’actualisation des loyers variables estimés et la juste valeur du bien acquis puis mis à disposition au preneur. La cession est de nature à générer un profit limité par les droits conférés au bailleur, acquéreur du bien. Un passif est donc de toute évidence constaté au titre de l’opération. L’amortissement de la dette peut suivre deux méthodes : (i) les paiements de loyers sont comptabilisés sur la base des loyers attendus à la date du début du contrat, ou (ii) les paiements de loyers sont enregistrés en suivant les paiements périodiques constants sur la durée du contrat La valeur actualisée des loyers représente la dette de location à la date de démarrage du contrat. Le preneur enregistre dans un second temps en compte de résultat les profits ou pertes constatés entre les paiements de loyers réalisés et les paiements de loyers déterminés à l’origine de la comptabilisation du contrat.